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3棟目リフォーム②

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FC2ブログの認証強化で困った問題が。
登録していたyahooメールアドレスが停止されているもので、認証メールが受け取れません。
メッセージもかなり前から受け取れていないことが分かりました。
別のブログの立ち上げが必要そうですね。
それともそろそろ飽きられる3年目なので、やめてしまおうか。

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前回に引き続き3棟目のリフォーム写真です。

今回は選べるアクセントクロスをファミリー物件、別の管理会社で初挑戦です。

内見時は中途半端に壁紙が剥がされた状態のままです。
(退去後の壁紙のままだともっと印象悪かったので。)



今回はベランダ側の2面のクロスを選んでいただきました。
選んでいただいたクロスはFBの秘密倶楽部のみで紹介と思いましたが、次回のブログで紹介させていただきます。

ヒントは前回のこのキッチンです。



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3棟目リフォーム①

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今週末の狼さん・必殺さんセミナーの翌日の日曜日。
朝からの休日出勤決定。
深酒には注意です。

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そういえば、リフォーム後に全く記事を書いていないことに気付いた3棟目。

20年弱住んでいた方が引っ越され、3DK⇒2LDKのフルリフォームを行い、3月末より入居済みのお部屋の紹介です。

ボリュームあるので、数回に分けてご紹介させていただきます。

解体工事中の写真。ベランダ側の2部屋の間の壁撤去中です。

今回はキッチンのご紹介です。
公団165cmサイズのキッチンです。
なかなかいいお買い物でした。



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もうすぐ全空物件

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来週の狼さん・必殺さんセミナーを控え、家族のご機嫌取りに励む今週末です。

今日はオクラとハジルの植え付けをします。

フレッシュなバジルで作るジェノベーゼ・ソースが、子供たちの大好物なんです。

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自宅の近くに数年前から売り出されている物件。

以前問い合わせたときは、4世帯中1世帯の空きでした。

相続物件で、売却して現金化して、親族で按分する計画とのことでした。

当時は強気で販売価格から全く値引きしないとのことでした。

あれから2,3年。

換金のみが目的ですから、入居付けの努力もしないでしょうね。

現在は4世帯中1世帯のみ入居。

固定資産税を払うと、マイナスのキャッシュフローでしょうか?

そろそろ交渉の時でしょうか?

それとも全空になるのを待つか?

最後の部屋の灯りが消えたら、ダッシュですね。

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現状回復後を想像する

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明日は7時からイタリア戦ですね。
前半ぐらいは出社前に見れるかな。
今夜は早くお休みします。

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売り物件を見学に行ったとき、まずは現状回復後を想像しますよね。

現状できれいな物件が安いわけはなく、入居も悪く、汚れた物件だから安い訳ですよね。

この汚れた部屋が、現状回復すれば、どれだけきれいになるか。

これが想像できれば、少し間口が広がりますし、安く買えるチャンスは広がります。

この想像力を磨くのは退去後の部屋と、現状回復後の部屋をたくさん見ることですね。

自分の物件の退去後・現状回復後・清掃後を何度もみれば、物件調査にいったときに古い物件の再生後の姿が想像できるようになると思います。

皆さん清掃後の部屋だけでなく、退去直後の部屋も是非しっかり見て、物件の底時からを見る力を養いましょう。

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どこを目指すか?

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本日は、日本へ帰ります。
小学生の娘から、毎日届くLINEのメッセージや画像がいつも和ませてくれました。

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やはり洗練された投資家の皆様の目指すところは、手間のかからない経営。

立地で言えば、中心部。
間取りで言えば、供給の少なく、家賃帯の高い間取り。(最近は2LDKでしょうか?)
居住年数で言えば、ファミリー物件でしょうか。
もちろん築年数は浅いほど良し。

お客も多くて、家賃も高く取れて、いいですよね。

でもこのエリアはみんなが目指します。

資金力豊富な大家さんがどんどん中心部を目指します。

初心者の方がこんなエリアで戦えますか?つぶされますよ。

私は中古では中心部志向は今のことろ持ちません。

本当に家賃のとれる立地・構造・設備・サービスがないと家賃競争に巻き込まれるからです。


特に中古派の初心者の方は、いいところだけ考えて物件購入めざして、奇跡的に購入できても、激しい競争が待ってますよ。

まずは自分の力量にあう物件、エリアを力をつけましょう。
(初心者で力量が分かれば苦労しませんが。)

資金力・経験が備わったら、お客様は多いけど、競争の激しいエリアに戦いに出ましょう。

地方のサラリーマンである私が数年前は神奈川に住み、都内に通勤していました。
家賃は高い・飯は高いのに、地方とさほど給与は変わりません。
でも楽しいこと、仕事の質は地方にはありません。
仕事の質・生活の充実を考えなければ、地方の方が豊かに生きられると思います。

どういった心意気で、中心部を目指しますか?
何らかの心意気が、生きぬくためには必要だと思います。

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とうとう踊り場

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FACEBOOKもFC2ブログも閲覧できない異国生活でしたが、やっと解決。
FACEBOOKもブログも書けるようになりました。

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不動産投資を始めたいと決意し、妻からお小遣いで頑張りなさいとダメだしされ励まされ、本当に諸費用込のオーバーローンで始めることができた不動産投資。

あれから3年半が経ちました。

本当に数万円しかなかったお小遣いから、5棟52室を購入することができました。

しかし、今買付を入れている物件の融資で、踊り場を迎えていることを実感します。


私は社会人2年目で結婚しました。結婚を決意したのは、社会人1年目でしたので、ほとんど貯蓄無し。

結婚費用が潤沢でなくても、妻の親は仕方ないと考えてくれました。

でも社会人生活が10年以上の方が、お金ないけど結婚したいと言われたら、親としては心配しますよね。


今そんな目で見られていることを実感します。

少し立ち止まって事業規模相応の資産をストックする踊り場でじっと我慢する時期なんでしょうね。

来週初めには別の金融機関の回答も出て、方向性が決まります。

踊り場を畑で楽しむか、また空室ばかりの物件を購入できるか?

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電子錠も値上げ

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昨日新車が納車されました。
本日は畑仕事を楽しむ予定でしたが、あいにくの雨。

畑仕事は心にすごくいいんです。
お金では満たせないものがあります。

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先日5棟目にとりつけた写真の電子錠業者さんから封書が届きました。



在庫が切れたら、次の輸入ロットから5000円の値上げになるそうです。

20%前後の値上げは大きいですね。

購入を予定されている方はお早目に確保した方がいいかなと思います。

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網戸がない

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昨日は会社の帰り道に知り合いの大家さんが新築建築中の道路沿いに土地を発見。
HPもないような地元の業者さんなので、本日資料取り寄せしよう。

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先日入居となった4棟目のロフトのある部屋。

物件購入した昨年2月から、1年3か月で3人目の入居者を迎えました。
なぜかこの部屋だけ退去が多いんです。

親の体調不良での短期解約、初めての法人契約だったのに転勤での短期解約。
短期解約金とすぐに入居者がみつかり、値上げも都度しているので、結果的にはいい退去ばかりですが、なぜこの部屋だけが。

たぶん全然関係ないとは思いますが、退去立ち合いで管理会社の方に2階ロフト部分の網戸がないことを見つけ、連絡いただきました。

2階のロフトは窓があり、ロフト分もロールカーテンで仕切り、エアコンを設置し、快適なロフトを提供しているつもりでした。



しかし、なんとこの部屋だけ網戸がないことに2度の退去後に気付きました。

網戸の張り替えはたまにしますが、網戸(枠付)の購入は初めてでした。

ホームセンターではサイズが合うものがなく、ネットで購入しました。

今度こそ、長く住んでほしいものです。

写真のとおり、フリー網戸で縦寸法は可動が大きく調整できます。







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