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物件検索

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今週末は楽天のスーパーセールですね。

このチャンスにリピート購入しているものなどは買いだめして、ポイントをたくさんGETします。

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本日は物件検索について。

最近はネットで見つけた物件を買うことが増えてきました。

アットホームや不動産連合隊などのサイトで、写真も載っていない、物件詳細も載っていない物件ってたまにありますよね。

売る気あるのかって感じで、その物件とのご縁は終わりみたいな感じです。


でもそんな物件も実はお宝物件かもしれませんよ。

例えば、物件を掲載する会社は、自社のHPを最も重視していて、そこには写真も物件情報もしっかり掲載していて、大手のポータルサイトは詳細情報を掲載せず、ユーザーは会社のHPを見に来てくれると思っているとします。

しかし、閲覧側のユーザーはそんな事は理解できず、ポータルサイトの情報を見て、何の魅力も感じようがない。

私がもうすぐ買うかも知れない物件はこんな掲載情報の物件です。

不動産会社のHPで見つけ、ポータルには載っていないと思っていましたが、しっかり掲載されてました。
ポータルには写真も物件情報も掲載されていません。

ポータルサイトは抜けなく日々チェックしているはずなのに、見逃していたんですね。

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theme : 不動産投資
genre : 株式・投資・マネー

区画最下限面積

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昨日は子供の運動会でした。
子だくさんな私は半分以上の競技に子供が登場するので、なかなかの忙しさでした。

本日お休みの家族は爆睡中。

休みたい気持ちに踏ん切りをつけて、会社行ってきます。

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現在6棟目(中古・2?世帯)⇒7棟目(中古・4世帯)⇒8棟目(新築・MAX?世帯)に着手中ですと先日記事をかきました。

100戸達成(妄想)

6,7棟目は融資結果待ちの為、8棟目の新築について、少し時間を使っています。

容積率を目一杯使ったRCマンションのプランをしましたが、計画が大きすぎて、融資打診さえも躊躇しています。

そこで同時に戸建プランを検討中です。

戸建毎に登記して、出口で戸毎に売却できるように考えましたが、区画最下限面積が戸建2戸分くらいあって、安泰な出口も厳しい状況。

2戸毎に分割して、賃貸併用住宅で住宅ローンも使えますよみたいな出口もありますが、投資家だらけの戸建村もなんか雰囲気乱れそう。

新築って難しいですね。

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自分の強みに気付いているか?

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今週は仕事で忙しいと感じながら、めずらしく残業の多い日々を送っていますが、
その横で暇で仕方ないと言いながら、夜遅くまで生活残業中の友人。。。。。

そんな現実ですが、自分の方がたぶんサラリーマンの中では特殊なんだろうと
思います。

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写真は物件玄関に設置した鍵掛けです。

俗にいう手作り品というやつです。

女性が集う販売イベントで、なぜか買いあさるオヤジは私です。

こんな作品を繰り返し購入していたので、ショップの方に実はアパートに設置しているんですよと伝えました。

すると以外な返事が返ってきました。

なんとそのショップの女性オーナーもご近所にアパートを所有しているそうです。

でもリフォーム費用がなくて、4世帯中2世帯空いているそうです。

なんとも不思議です。

お店の中には魅力的な小物・家具がたくさん。

このアイテムたちに私はいつも助けていただいているのに、この女性オーナーはアパートと自分のお店の魅力的なアイテムが結びつかないようです。

私がアパートに、お店のアイテムをたくさん置いて、お店で宣伝まですれば、コアな入居者がつきますよと説明してもピンと来ません。。。

ご自分で手作りされている作品の威力・魅力を、買った人がどのように活用しているかまで、モニターできていないんでしょうね。

非常にもったいないと感じる出来事でした。

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なかなかの高さ

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なかなかサラリーマンは予定通り進みません。

本日福岡に行くために、頑張ってきましたが、本日お休みすることができなくなりました。

非常に残念な一日です。

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先日アパートの外階段の蛍光灯交換をしました。

1カ月ほど前に電球切れに気付きましたが、照明位置が微妙でなかなか交換出来ず。

管理会社から遠いので、管理会社も気づかず、ここは残念な点ですが。

いろいろ考えましたが、この物件に常設の長い脚立(足の長さ調整可能なもの)と足場板の組み合わせで無事交換完了。

もし、自分が新築するんだったら、メンテナンス製を考えて、階段の中ほどにある踊り場に設置しようと、今回の作業で学びました。

手間暇考えるとまた貧乏くさいことばかりしていますが、自分でやってみて気づきがあったことは次につながる財産です。





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地味な作業

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今日は雨ですね。

妻の実家の両親がもうすぐ1才になる末っ子の息子に会いたいとのことで、福岡に行ってきます。

子育てが忙しくて、不動産活動も控えるべきと1年ほど前は思いましたが、上の子供たちがしっかりお手伝いしてくれるので、不動産活動とサラリーマンをストレスなく、つづけられていると思います。

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空室がない間にたまった雑務の処理してます。

以前台所の手元照明の紐が切れたとの連絡有。

紐だけ交換がベストですが、構造も理解していなかったので、以前ハンズマンのガラクタ市で購入した照明と入れ替え。

後日のんびりと自宅で構造確認しながら、紐の交換作業。

40円の紐代で照明が復活しました。

構造も理解したので、次同じ修繕が発生したら、紐交換で対応可能なスキルが身に付きました。



6棟目も現実的になりつつあります。

空室損を減らし、修繕も安く抑え、中古の高利回りを空想に終わらせない。

この繰り返しが、次の物件購入につながると信じ、本日も地味なブログとなりました。









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やっぱり凄い営業マンでした

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やっと仕事の調整がつき、5/22に日帰りで賃貸住宅フェア―に参加できる目処がつきました。

お知り合いの講師の皆様のセミナー受講と、夜の懇親会出席が楽しみです。

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4月以降3部屋の退去ありましたが、お陰さまで短期間の空室で済みました。

①4棟目:4/21解約⇒4/25入居
②1棟目:5/9解約⇒5/16入居
③4棟目:5/11解約⇒5/19入居

自分でもびっくりな状況です。

特にうれしいのが②の1棟目の結果です。

5棟目の営業で知り合った、実は4棟目に住んでいたというご縁の営業マンさんです。

過去記事参照お願いします。
出来る営業マンとのご縁

5棟目の入居付けに期待したんですが、いい時期に体調不良で長期の休暇となってしまい、5棟目の客付けをしていただくことができませんでした。

GW前に管理会社から、体調も回復し、復帰しているとお聞きしていました。

今後もお付き合いしていただきたい営業マンと思っていましたので、GW直前に、5棟目の満室のご報告と、1棟目もGW明けに退去になりますので、よろしくお願いしますと電話しました。

電話すると明日からGW中はお休みということでしたが、GW明けたら頑張りますって言っていただけました。

そしてGW明けの初日、夕方に管理会社から、この営業マンさんが入居付けしてくれたと連絡ありました。

電話して、GW明け1日目での客付け。

本当にびっくりしました。電話してよかったです。

退去前の申し込みも多い2,4棟目などの中央区の物件に比べ、入居付けに苦戦しがちな北部の1棟目。

やっと満室パターンが出来てきました。

1棟目は以前紹介しまいた天井高のロフト部屋です。
今回もこの棚付けました。




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5棟目 管理会社選び

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6棟目が買えると信じて、5棟目完結を急ぎます。

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5棟目の管理会社選びについて書きます。

5棟目は1棟除くすべてを管理委託している管理会社から20-30分の距離にあります。

5棟目エリアの管理物件も少なめで、忙しい繁盛期には積極的な営業も厳しいエリアです。

3度目の正直で今の管理会社と出会い、非常に満足度が高いので、また新たな管理会社を探すのもスピード的には厳しいと考えました。

5棟目エリアでは大きい管理会社にも行きましたが、空室も多いエリアで、空室が多いのが当たり前みたいな雰囲気を感じ、自分には合わないと思いました。

結局はいつもの管理会社に管理委託をお願いすることになりました。

客付け結果は以下の通り。
管理会社は2室のみでした。

3件.大手客付け会社(新幹線駅近くの店舗)⇒広告費目当て
2件.3棟目の管理委託をしている全国展開のFC⇒管理増やしてほしい
2件.管理会社
1件.最寄り駅前の?ショップ⇒強力な紹介+謝礼

管理会社を選ぶ際に決断したのは、弱い部分の営業は自分も頑張ってフォローしようと思ったことです。

2件しか契約とれませんでしたが、私が営業周りする際に、どこどこ管理会社の物件のオーナーですと名乗るとどの店舗も基本的には協力的に対応してもらえました。

管理会社がどの管理会社とも日頃からうまくやっていることがすごく伝わりました。

私個人の営業でなく、あの管理会社のオーナーだから協力しようみたいな感じですね。

特に大手の客付け会社さんとうまくお付き合いしている管理会社の営業力が結果的には満室にしてくれたと思います。

あまりオーナーの営業周りを嫌う管理会社はここが出来ていないんでしょうね。



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100戸達成(妄想)

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GW明けから退去⇒申込⇒入居準備と大忙しです。

2室だけですが、幸運にもあっさり満室復帰。

本日は大家の会の方に入居準備のリフォームをお手伝いしていただき、無事リフォーム完了。

母の日は妻のご機嫌取りに専念できます。ありがとうございます。

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現在6棟目(中古・2?世帯)⇒7棟目(中古・4世帯)⇒8棟目(新築・MAX?世帯)に着手中です。

全てうまくいったら、個人・法人合わせて100世帯超え。

完全に妄想ですね。

直近の本命は6棟目。

1番買付で、売主さまの合意もいただき、売り止めしてもらい、来週月曜日から融資担当者に動いていただけるように事業計画書の作成中です。

最近融資担当者も積極的ですね。

週明けの資料提出を待てず、物件を週末のお休みの間に見に行くので、物件住所教えてほしいとの連絡あり。

以前書いた対応の遅い担当者でさえ、この対応ですので、いい結果が出るといいのですが。

でも空室の多い物件ですので、1棟目をお借りしている立派な地銀さんは空室の評価損がおおきいと引き美味でした。

やはり空室の多い物件は金融機関が限られますね。



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5棟目 プロパン業者

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5棟目記事は続けますが、昨日とある物件に買付をいれました。
うまくいけばまた忙しくなりそうです。
忙しいというのはたくさん空室があるからです。。。

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これまで購入した物件は都市ガス⇒プロパン、プロパン⇒プロパンの業者変更をすべて行っています。

大家の経験の浅い内に緩い条件で契約したのがスタートなので、条件的にはまだまだ甘いかなと思います。

今回はその条件見直しのチャンスがやってきました。

5棟目でリフォームをしていると、現場確認に条件交渉をしていた担当者さんがやってきました。

世間話の中で、新築の条件についていろいろと雑談。

業者さんへ設備要求が大きすぎて、ほとんどガス使ってないのに、5000円前後のガス料金で、クレームになるケースなど、欲張りすぎも結局は自分に跳ね返ってくるんだなと痛感。

その中で、私なりに素朴な疑問。
新築と中古の切り替えの条件の差。
なんで新築ではそんなにサービスするのに、中古と差ありませんか?

この疑問をそのまま雑談の中でぶつけました。

通常は新築の方が長いお付き合いになるから、差はあるでしょう。
でもその営業さんはなかなかいい人で、私が諦めるほどのうまい回答ができませんでした。

結果的に、電話で交渉して合意していた条件に、さらに修繕費の助けとなる条件を追加することができました。

やはり交渉は面前ですべきということと、中古でも立派なお客様である自信を持って、交渉すべきだということを学びました。
ガスを売る場所・環境を提供し、お客様(入居者=ガス使用者)まで紹介しているわけですから。

具体的な切替条件は大したことありませんが、FBでお披露目いたします。


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【ローカルネタ】区毎の固定資産税通知書に分離

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昨日固定資産税通知書が届きました。

物件はすべて熊本市内で、コンビニ払いOKなので、もちろんNANACOで払います。

残念ながら自宅の市町村はコンビニ払いに対応しておりませんが。

NANACOはレジで使える枚数の上限が5枚で、チャージ5万/枚なので、25万までの支払いが1回の清算で上限になります。

そろそろこの上限を超えそうでしたが、昨日届いた固定資産税は区毎に別々で届きました。

ちょっとうれしい誤算でした。

ちなみに水道光熱費などもすべて払えるものはNANACOで支払いしていますが、最初は面倒くさがっていた妻がどんどんポイントがたまるので、最近では進んでコンビニに行ってます。

余談ですが、レジで店員さんにいつも言われます。

NANACOでの支払いはポイント付きませんが、大丈夫ですか?

もちろん、はいOKですと言って、NANACO払い。

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