熊本サラリーマン大家

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2,4棟目は1K物件で初期費用安い条件で募集しています。

敷金０、礼金０、フリーレント。

周りはどんどんこの流れ。築浅の物件までが。

退去費用までいりませんと募集している物件まで。

入居期間も短く、退去も多いとお金残りません。

私も昨年の夏ごろまでこのパターンでした。

退去が怖い。


でも前の管理会社の家賃使い込み問題で、今の管理会社に

変更しました。

2月に購入し、入居率12.5%から1カ月強で満室になった4棟目で

3カ月の短期での退去がありました。理由は転勤らしいです。

短期解約違約金の2カ月分も合わせて、4カ月強の退去費用をいただきました。
（過失の有無にかかわらず、2カ月強の定額がいただけ、過失分はプラスで
いただきます。）

そして退去後すぐに入居が決まっています。

クリーニング代で0.5カ月と、保証料・鍵交換(セルフ）で1カ月、
フリーレント1カ月・広告料1カ月でも、0.5カ月分のプラスです。
(短期解約でなかったら、-1.5カ月のマイナスです。)

要するに、入り口で初期費用を安くして、間口を広げ、
出口でしっかりいただく契約にします。

以外と初期費用が安く、部屋も気に入ってしまえば、退去費用の

優先度は低いです。

敷金０、礼金０、フリーレント当たり前の状況でも、しっかり
出口で取り返しましょう。

1Kは退去多いですから、この差は退去のたびに大きくなってきます。

管理委託する場合は、個人でこの契約条件をつけることは難しいので、
こんな契約設定をしてくれる管理会社を見つける必要はありますが。

退去の多い1Kでいかにキャッシュを残すか？
本日の記事は一例ですが、皆さんたくさんの工夫をされていると思います。


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ここ何回か今月末退去の2部屋の為に内見グッズを検討し、
紹介してきました。
もし、まだ読んでいない方は、読んでいただければ幸いです。


ファブリックボード
ファブリックボード　1枚目入手

鍵置き・アクセサリープレゼント
内見プレゼントにもなる内見グッズ（アクセサリー）の購入

セリアの壁かけグッズ
主婦に人気のセリアで仕入れ

シャンデリア
シャンデリアを格安でゲット

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5月末退去が2,4棟目でそれぞれ1室。計2部屋の予定があります。

たくさんの内見グッズを揃えて、対策の準備をしていました。

しかし、5月前まで2週間以上前に申込・保証会社承認も終了し、

6月前半の入居が決まってしまいました。

内見グッズの実際の効果を記事に書くことを期待いただくコメントも

いただいていましたが、今回残念ながら今回内見グッズを

投入する機会がありませんでした・・・・。すいません。

特に2棟目は4月以降で4部屋目の退去ですが、すべて2週間以内に

入居まで完了しています。

今回は、いろいろと管理会社の配慮もあるかもしれません。

来月は妻の出産で時間がないことを配慮してくれていたり。

今週末に管理会社・リフォーム屋さんの満室チームで

4棟目満室祝いを予定しているので、それまでに満室にしてくれたかなど。

いろんなことの効果が重なった幸運と思いますが、いずれも

自分の行動の積み重ねと思います。

すぐには結果がでなくても、少しの効果を積み重ねれば、いずれ

大きな効果になっているのかもしれません。

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記事の左側のプロフィール欄に所有物件情報記載しています。

2棟目の駐車場設置率は0%です。

購入時は駐車用不用と思ってました。
レントロールに駐車場料金の記載なかったので。
しかし、多くの入居者さんが個人で近接の駐車場を
実は借りてました。

これに気付き、物件近接の駐車場を借り上げするようになってから
最近6件の入居に対し、5件の駐車場契約です。
1件は駐車場を確保できていなかったので、駐車場を事前に準備できて
いれば、5/5で駐車場契約100%です。

駐車場がなくても、入居付けは出来ますが、家賃UP・短期での
客付けは駐車場有が有利なエリアと結論づけてます。

ではどうやって、近接の駐車場を優先的に借り上げるか？
この駐車場は空きが出れば、すぐ埋まる人気の駐車場です。

駐車場を借り上げることは、駐車場側のオーナー・管理会社に
とっては空きの期間もでないし、ありがたい話と思ってました。
私・駐車場オーナー・管理会社のWIN・WINと思っていました。

しかし、管理会社に不満な点もあることに気付きました。

オーナーが借り上げると、入居者の入れ替えがあっても、礼金の
発生がないということです。

借り上げは私・駐車場オーナーだけのWIN・WINだったようです。

そこで私の借り上げのままで、入居者が入れ替わるたびに、礼金を
私が支払う契約にしました。
契約の際には手土産も持っていくとより効果も絶大です。

これで私・駐車場オーナー・管理会社のWIN・WINが構築できました。

このWIN・WINのおかげで人気の駐車場の空きが発生すると、優先的に
私に連絡がきます。

借り上げには入居者の目線も必要です。
こちらは今後またの機会に。

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本日は急きょ家電の申込をいただきましたので、在庫のない
家電の仕入れをせねばです。

うれしいことではありますが、今の時期は家電は高い

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本日はHP掲載の写真の枚数の増やし方について。

HPでの写真の掲載枚数って決まってますよね。

たくさんのアイテムを投入している大家さんは掲載枚数が足りず

悔しい思いをしているのではないでしょうか？

そんな時は写真を結合して1枚にしてしまうことをお勧めします。

ヤフオクでは写真が3枚しか掲載できないので、皆さんよく使われてます。

管理会社にしてもらうもよし。

管理会社~写真をもらって、自分で加工するもよし。

例１．選べるアクセントクロス



例２．家電オプション



私が使用しているソフトはJTRIMです。
使い方も下記HPに載っていますので、活用ください。
JTrim　画像の連結

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突然ですが、この電池知ってますか？
端子付きのボタン電池です。


この電池は炊飯器に使われています。
先日自宅の炊飯器の電池が切れました。
タイマーが使えないから、予約ができません。

修理について調べました。
修理は2週間ほどかかり、修理費用は5000円ほどだそうです。

電池交換をしようとしても、簡単には取りだせない奥側にありますし、
端子付きで基盤に溶接されています。

普通の家庭は2週間も炊飯器がないのは無理なので、買い替えます。

電池は5年は持つそうです。他の機能は単純なので、簡単には壊れません。

製造メーカーが商品サイクルを作っているんですね。

悔しいので、修理しました。電池代280円（送料150円）でした。

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最近所有物件の概要をプロフィール欄に書きました。

読んでいただける方に物件の概要を理解してもらった方が、

書いている記事も分かりやすいと思ったからです。

私の規模や大家歴を理解頂いたうえで、先輩大家様の皆さまから

たくさんのご指導をいただければと思います。

（ランキングの1つ上の方が1カ月以上継続しているブログ記事と

偶然ですが、本日は同じタイトルにしました。

記事を書かなくてもランキング上位をキープできることにあやかりたい。）

1棟目で融資いただいた地元地銀Fより先日電話ありました。

2年半前に融資いただき、その後は縁なく、融資いただけていません。
（住宅ローンもお世話になっており、こちらは1%以下の金利です。）

最近は融資姿勢は消極的と考えていました。
担当者も変更になり、担当者自体も消極的でした。

1棟目の評価付け替えのために物件を見せてほしいと、
新しい担当者より電話でした。

物件をみることはもちろんOKし、何かお困りのことはないですかと、
聞かれたので、実は他に3棟購入しましたが、他社さん金利が
若干低いことを伝えました。

担当者のやる気があるかの駆け引きです。

どうでるか？積極的かに転じたか？

面接して物件概要・融資状況を説明することにしました。

面接してよかったかもしれません。

積極的な方でした。

最近続けて借りている地元信金さんTも担当者が代わり、積極的な
融資担当者と縁が少なくなっていた状況。

このご縁は大切にしたいと思います。

正式に返済予定表・レントロールを提出して、
金利の見直しを検討いただくことになりました。

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